Il contratto preliminare di vendita è l’accordo giuridicamente vincolante concluso tra l’attuale proprietario, quale futuro venditore, e il futuro acquirente.
Da questo accordo discende l’obbligo per il proprietario di vendere e l’obbligo per il futuro acquirente di acquistare una certa abitazione alle condizioni e nei tempi che sono stabiliti nel contratto preliminare stesso. Non determina quindi il trasferimento della proprietà dell’abitazione, proprietà che rimarrà al venditore fino alla conclusione del contratto definitivo di vendita (rogito).

È necessario l’intervento del Notaio per la conclusione di un contratto preliminare di vendita?
La legge non impone l’intervento del Notaio, l’unico requisito formale previsto dalla legge, avendo il contratto ad oggetto beni immobili è, pena nullità, la forma scritta.
L’intervento del Notaio presenta, tuttavia, indubbi vantaggi.
La trascrizione del contratto preliminare nei registri immobiliari permette di rendere lo stesso opponibile a terzi: 

  • eventuali ipoteche e/o pignoramenti trascritti successivamente non saranno opponibili al promissario acquirente il quale potrà sempre ottenere la proprietà dell’abitazione.
  • evita il rischio che l’attuale proprietario possa vendere l’immobile ad altri, magari perché allettato dall’offerta a un prezzo superiore.

In caso di acquisto da impresa costruttrice?

  • obbligo di concludere il contratto preliminare con atto notarile al fine di permettere la trascrizione nei registri immobiliari 
  • obbligo di rilascio di una fideiussione che garantisca al promissario acquirente la possibilità di rientrare delle somme anticipate nel caso in cui l’impresa costruttrice entri in una situazione di crisi.

Acconto prezzo e caparra confirmatoria

Non c’è alcun obbligo di legge che impegna al versamento di un acconto prezzo o di una caparra confirmatoria, ma è prassi corrisponderla al promittente venditore per confermare la serietà delle intenzioni del promissario acquirente.

Acconto prezzo o caparra confirmatoria?

La differenza è rilevante nel caso in cui una delle parti del contratto preliminare sia inadempiente all’obbligo che aveva assunto.

  • Acconto prezzo: la parte non inadempiente, dopo aver ottenuto la risoluzione del contratto, dovrà restituire la somma al promissario acquirente e la parte non inadempiente avrà diritto ad ottenere il risarcimento del danno subito, fornendo prove di aver subito un danno e la relativa entità
  • Caparra confirmatoria (art. 1385 c.c.):
    • promissario acquirente inadempiente: rifiuta senza giustificato motivo di procedere all’acquisto - il promittente venditore può recedere dal contratto trattenendo la caparra
    • promittente venditore inadempiente: il promissario acquirente può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra versata, senza dover dimostrare l’entità del danno subito.