Come funziona il rinnovo del contratto di affitto.

Le parti che stipulano un contratto di locazione possono decidere di prolungare la durata dell’accordo effettuando il rinnovo del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate.

A differenza della proroga, il rinnovo consiste nel redigere, col medesimo inquilino, un contratto che si distingue dal precedente per nuove clausole e condizioni.

La proroga è il prolungamento della durata del contratto per un periodo di tempo ulteriore. In questo caso, le condizioni economiche e di durata rimangono invariate. Le parti devono comunicare la modifica all’Agenzia delle Entrate e pagare un’imposta entro 30 giorni dalla scadenza del contratto.

Il rinnovo, invece, consiste nella stipula di un nuovo contratto con lo stesso inquilino. In questo caso, le condizioni cambiano rispetto all’accordo precedente.

Tipologie di contratto:

  • contratto di locazione 4+4 prevede che l’immobile, al termine dei 4 anni di locazione, possa essere nuovamente affittato dall’inquilino per il medesimo periodo di tempo. Dopo i primi 4 anni, infatti, salvo richieste particolari da parte di locatore o conduttore, la proroga del contratto di affitto è automatica.
  • contratto di locazione 3+2, noto anche come contratto a canone concordato, prevede una durata di locazione minima di 3 anni, al termine dei quali è prevista la proroga automatica per altri 2 anni, salvo richieste particolari da parte di locatore o conduttore.
  • contratto di locazione ad uso non abitativo, e quindi commerciale, segue modalità particolari. In questo caso, il contratto di locazione è di 6+6, fatta eccezione per le attività di tipo alberghiero e teatrale, per le quali il contratto è di 9+9. Per gli immobili ad uso commerciale, il rinnovo del contratto di locazione avviene tacitamente (senza preventiva comunicazione) al termine della scadenza e mantiene le medesime condizioni. Prima della scadenza del contratto di locazione, il locatore ha la possibilità di avanzare una richiesta di disdetta o annullamento con un preavviso di 12 mesi per i contratti di affitto 6+6 e di 18 mesi nel caso di contratti di locazione di 9+9. Naturalmente, alla base del mancato rinnovo del contratto di locazione ci devono essere delle ragioni specifiche e, talvolta, è prevista anche un’indennità risarcitoria al conduttore per i danni economici a cui l’attività potrebbe essere esposta.

Contratto di affitto con cedolare secca, nel caso in cui le parti vogliano procedere al rinnovo del contratto di locazione, mantenendo attivo il regime della cedolare secca, queste sono tenute ad esplicitare tale volontà nella comunicazione di rinnovo del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate.

La conferma deve avvenire entro 30 giorni dalla scadenza del contratto. Le parti hanno la possibilità di effettuare il rinnovo del contratto di locazione online utilizzando i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate oppure presentando il modello RLI debitamente compilato presso l’ufficio dove l’accordo è stato registrato in passato

Adempimenti e imposte:

Il rinnovo del contratto di affitto presso l’Agenzia delle Entrate comporta alcuni obblighi fiscali per locatore e conduttore. Dal momento che il rinnovo del contratto di locazione non ha rapporti con il contratto stipulato precedentemente, la procedura da seguire è la stessa della prima registrazione del contratto di affitto. Per questo motivo, le spese riguardano il pagamento dell’imposta di bollo (pari a 16 euro per ogni 4 facciate del contratto) e l’imposta di registro che va divisa al 50% tra locatore e conduttore.

L’imposta deve essere versata entro 30 giorni dalla scadenza del contratto tramite i servizi telematici, quindi attraverso il software Agenzia delle Entrate per rinnovo contratto di locazione oppure tramite il modello F24 Elementi identificativi. Nel primo caso, la comunicazione del rinnovo del contratto di locazione avviene automaticamente; nel secondo caso, invece, è necessario comunicare il rinnovo del contratto tramite modulo RLI compilato, da presentare all’ufficio di competenza. Nel caso di rinnovo del contratto con cedolare secca presso l’Agenzia delle Entrate, è sufficiente presentare il modello RLI.