Il certificato di agibilità per i vecchi immobili è un documento che può essere richiesto durante gli atti di compravendita.

Il certificato di agibilità è un documento ufficiale che attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico di un edificio e degli impianti in esso installati: certifica, quindi, che l'edificio è idoneo ad essere abitato o utilizzato.

Non è necessario in alcuni casi, tra cui negli edifici che sono stati costruiti prima del 1934, in quanto la normativa è stata introdotta solo con il Regio Decreto n. 1265/1934. Tuttavia, se l'edificio ha subito ristrutturazioni o modifiche strutturali dopo il 2003, potrebbe essere necessario richiedere un nuovo certificato di agibilità.

  • 1934: il certificato di abitabilità viene introdotto per la prima volta con il Regio Decreto n. 1265/1934.
  • 1967: la legge n. 765, detta "Legge ponte", introduce la distinzione tra "abitabilità" per gli immobili residenziali e "agibilità" per gli altri immobili.
  • 1990: viene introdotto l'obbligo di deposito della dichiarazione di conformità degli impianti;
  • 1994: è introdotto l’obbligo anche per le nuove costruzioni o ristrutturazioni significative.

Il D.Lgs. 222/2016 (il cosiddetto Decreto SCIA 2) ha modificato l’art. 24 del D.P.R. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) e ha sostituito il vecchio certificato di agibilità con la segnalazione certificata di agibilità.

Quando non è necessario il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità non è necessario in diverse situazioni:

  • edifici costruiti prima del 1934 in quanto la normativa non era ancora stata prevista;
  • interventi di manutenzione ordinaria - ossia che non modificano la struttura né la destinazione d’uso o l’impiantistica dell’edificio (tinteggiatura delle pareti, la sostituzione di infissi o pavimenti, la riparazione di impianti esistenti);
  • interventi di ristrutturazione leggera, che non implicano quindi ampliamenti dell’edificio: rimozione di tramezzature interne, la modifica di impianti esistenti, la realizzazione di opere interne che non modificano la sagoma dell'edificio.

Quando è obbligatorio?

Il certificato di agibilità è richiesto per diverse tipologie di interventi edilizi, tra cui:

  • nuove costruzioni: in questo caso è essenziale per ottenere l'allaccio delle utenze di acqua, luce e gas in quanto attesta che l'edificio è stato realizzato in conformità alle normative vigenti e che è sicuro e abitabile;
  • ricostruzioni o sopraelevazioni totali o parziali: il documento può essere richiesto se si realizzano opere interne che modificano la sagoma dell'edificio, è necessario richiedere un nuovo certificato di agibilità.
  • interventi sugli edifici esistenti, siano essi di ristrutturazione o modifica degli impianti.

Cosa comporta la mancanza del certificato di agibilità?

Dal punto di vista tecnico-legale, la mancanza del certificato di agibilità anche nei vecchi immobili indica che l'immobile non ha superato i controlli necessari per verificare la conformità alle normative edilizie e di sicurezza vigenti, implicando che l'edificio potrebbe non essere sicuro per l'abitazione o l'uso previsto.

Sul piano legale, gli occupanti di un immobile privo di certificato di agibilità possono incontrare difficoltà nel collegamento ai servizi essenziali, come l'energia elettrica, l'acqua e il gas, poiché le forniture possono essere legalmente attivate solo se l'edificio è riconosciuto come agibile. Inoltre, la mancanza di tale certificato può ostacolare la vendita o il trasferimento di proprietà dell'immobile, poiché gli atti notarili richiedono spesso la presentazione del certificato di agibilità per convalidare la transazione.

Dal punto di vista amministrativo, i proprietari di immobili privi del certificato di agibilità possono essere soggetti a sanzioni pecuniarie e obbligati a eseguire i lavori necessari per adeguare l'immobile alle normative vigenti.

L’agibilità è obbligatoria per il rogito

Per la stipula di un rogito, la presentazione del certificato di agibilità non è sempre obbligatoria per Legge, tuttavia, la sua assenza può influire sulla valutazione della proprietà e sulla validità dell'atto di compravendita. In molti casi, il notaio richiede il certificato di agibilità per confermare la regolarità dell'immobile e per tutelare le parti coinvolte nel trasferimento di proprietà.

Cosa fare in caso manchi il certificato di agibilità?

In assenza del certificato di agibilità, è necessario intraprendere una serie di passi specifici per regolarizzare la situazione dell'immobile e ottenere la necessaria certificazione. Di seguito sono elencate le azioni principali da compiere:

  • verifica delle non conformità: inizialmente, è essenziale verificare la presenza di eventuali non conformità dell'immobile rispetto alle normative edilizie e urbanistiche vigenti, vedi il mio art. su conformità catastale e urbanistica. Ciò include la revisione dei permessi di costruzione, dei progetti strutturali e degli impianti tecnologici;
  • consulenza tecnica: è consigliabile avvalersi della consulenza di un tecnico abilitato - come un architetto, un ingegnere o un geometra - che possa effettuare un sopralluogo per valutare lo stato dell'immobile e identificare le eventuali modifiche necessarie per ottemperare ai requisiti di legge;
  • esecuzione dei lavori per adeguare l’immobile alla normativa: se dal sopralluogo emergono difformità, sarà necessario procedere con i lavori di adeguamento. Questi possono includere modifiche strutturali, miglioramenti delle norme di sicurezza, o aggiornamenti degli impianti tecnici;
  • produzione della documentazione al termine dei lavori, è possibile ora raccogliere tutta la documentazione che attesta le modifiche effettuate e la conformità dell'immobile alle normative. Questo include relazioni tecniche, fotografie, e certificazioni degli impianti.

A questo punto, con tutta la documentazione necessaria, il tecnico abilitato può procedere alla compilazione e presentazione della pratica per il certificato di agibilità al Comune in cui si trova l'immobile: questa pratica include una Dichiarazione di Conformità dell'immobile alle leggi vigenti.