È un problema se l’attuale proprietario ha acquistato l’immobile per donazione?

La precedente donazione potrebbe essere impugnata dai legittimari (coniuge o unito civilmente e figli o, in assenza di figli, ascendenti) del donante qualora risulti lesiva delle loro quote di riserva/quota minima.
Se questa quota minima è stata lesa dalla donazione e se il patrimonio di chi ha ricevuto la donazione non è sufficiente a soddisfare i diritti dei legittimari lesi, questi possono rivendicare la proprietà dell’immobile che era oggetto di donazione, anche se nel frattempo è stato trasferito ad altri.

Per tutelare l’acquirente dell’immobile proveniente da donazione vengono di prassi adottate due soluzioni:

  1. risoluzione consensuale della donazione: donante e donatario perfezionano un atto notarile tramite il quale risolvono la precedente donazione, così facendo si considera la donazione come mai avvenuta. A questo punto il donante torna proprietario dell’immobile e lo può vendere senza rischi, su libero mercato
  2. polizza assicurativa che garantisca l’acquirente contro il rischio che un eventuale legittimario leso dalla donazione possa rivendicare la proprietà dell’immobile.

L’impugnazione della donazione è perenne?
No. Decorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione non è più possibile rivendicare la proprietà dell’immobile, trascorso tale periodo, l’acquisto dal donatario può considerarsi sempre sicuro.

È un problema se l’attuale proprietario ha acquistato l’immobile per successione testamentaria?

Anche una disposizione testamentaria potrebbe essere impugnata dai legittimari se lesiva dei loro diritti.
Anche tale facoltà si prescrive in dieci anni dal decesso del testatore.
In questo caso l’acquirente può essere tutelato chiedendo ai legittimari di rinunciare espressamente ad impugnare il testamento.

È un problema se l’attuale proprietario ha acquistato l’immobile per successione e non risulta trascritta l’accettazione di eredità o l’acquisto del legato?

Ai sensi dell’art. 2648 c.c. si devono trascrivere nei registri immobiliari l’accettazione dell’eredità e l’acquisto del legato aventi ad oggetto diritti reali su beni immobili.
La trascrizione dell’accettazione di eredità può essere fatta:

  • in forza di atto pubblico ovvero una scrittura privata con sottoscrizione autenticata o accertata giudizialmente, contenente la dichiarazione espressa del chiamato all’eredità di volerla accettare
  • dal notaio incaricato di ricevere od autenticare il contratto di vendita; tale contratto è, infatti, idoneo a manifestare una volontà implicita di accettare l’eredità, in quanto non sarebbe possibile vendere l’immobile oggetto di delazione ereditaria se non in qualità di erede.

Le sopra indicate trascrizioni degli acquisti per successione sono necessarie al fine di tutelare l’acquirente contro il rischio che chi appare destinatario della successione in realtà non lo sia, ad esempio perché viene rinvenuto un testamento successivamente alla conclusione della vendita.