Il credito d'imposta per il riacquisto della "prima casa" è un'agevolazione fiscale prevista per chi vende un'abitazione acquistata con i benefici "prima casa" e, entro un anno, ne acquista un'altra con le stesse agevolazioni. Questo credito è pari all'imposta di registro o all'IVA pagata per il primo acquisto agevolato, fino a concorrenza dell'imposta dovuta per il nuovo acquisto

È possibile beneficiare del credito d’imposta per il riacquisto della prima casa? E quali sono i requisiti necessari?

Chi vende l’abitazione acquistata con le agevolazioni fiscali prima casa ed entro un anno ne compra un’altra, ha diritto, in presenza delle condizioni richieste dalla normativa per usufruire degli stessi benefici, a un credito d’imposta fino a concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva corrisposta con il primo acquisto agevolato (articolo 7 della legge n. 448/1998) (vedi: bit.ly/acquistareprimacasa) In ogni caso, il credito non può essere superiore all’imposta di registro o all’Iva dovuta sul secondo acquisto. 

Considerate le modifiche che hanno interessato la normativa in materia di prima casa (articolo 1, comma 55 della legge n. 208/2015), il credito d’imposta spetta anche quando il contribuente acquista la nuova abitazione prima di vendere l’immobile già posseduto (circolare n. 12/2016): l'abitazione acquistata con le agevolazioni "prima casa" deve essere venduta entro un anno prima o dopo l'acquisto della nuova abitazione.

L’Agenzia delle Entrate ha poi precisato che il credito d’imposta non può comunque essere superiore all’imposta dovuta sul secondo acquisto e può essere utilizzato a scelta del contribuente: 

  • in diminuzione dell’imposta di registro dovuta sul nuovo acquisto; 
  • per l’intero importo, in diminuzione delle imposte di registro, ipotecarie, catastali, di quelle sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito; 
  • in diminuzione dell’Irpef dovuta in base alla prima dichiarazione dei redditi successiva al nuovo acquisto; 
  • in compensazione con altri tributi e contributi dovuti in sede di versamenti unitari con il modello F24 (usando il codice tributo 6602). 

In quest’ultimo caso, ha spiegato l’Agenzia delle Entrate, “se il credito d’imposta è utilizzato solo in parte, la somma residua non compensata può essere indicata nell’apposito quadro dei modelli di dichiarazione dei redditi per poter essere utilizzata nei successivi periodi d’imposta. In ogni caso, per espressa disposizione normativa, il credito d’imposta eccedente rispetto a quanto dovuto relativamente al secondo acquisto non dà luogo a rimborsi”. 

L’Agenzia delle Entrate ha inoltre chiarito che “per fruire del credito d’imposta in detrazione dall’imposta di registro il contribuente deve manifestare tale volontà nell’atto di acquisto del nuovo immobile” e che “in questo caso l’atto di acquisto dovrà contenere, oltre alle ordinarie dichiarazioni di possesso dei requisiti per l’agevolazione prima casa, l’espressa richiesta del beneficio e dovrà indicare gli elementi necessari per determinare il credito”. 

Nel dettaglio, sarà necessario: 

  • indicare gli estremi dell’atto di acquisto dell’immobile sul quale era stata corrisposta l’imposta di registro o l’Iva in misura agevolata nonché l’ammontare della stessa; 
  • dichiarare l’esistenza dei requisiti che avrebbero dato diritto al beneficio alla data dell’acquisto medesimo, nel caso in cui era stata corrisposta l’Iva ridotta in assenza della specifica agevolazione prima casa; 
  • produrre le relative fatture, se è stata corrisposta l’Iva sull’immobile ceduto;
  • indicare gli estremi dell’atto di vendita dell’immobile. 

Se il contribuente intende beneficiare del credito d’imposta in sede di dichiarazione dei redditi, non è necessario dichiarare nell’atto tale volontà.

Esistono però dei casi in cui non è possibile beneficiare del credito d’imposta. In particolare, il credito d’imposta non spetta se: 

  • sono stati persi i benefici prima casa in relazione al precedente acquisto; 
  • il contribuente ha acquistato il precedente immobile con aliquota ordinaria, senza cioè usufruire del beneficio prima casa; 
  • il nuovo immobile acquistato non ha i requisiti prima casa; 
  • viene ceduto un immobile acquistato con le agevolazioni prima casa riacquistando, non a titolo oneroso, un altro fabbricato avente i requisiti per fruire del beneficio.